物业费催收能不能停水电？解聘物业要提前多久

先说结论

根据2021年施行的《民法典》全国统一规则，物业公司催收物业费严禁通过停供水电、热气燃气的方式操作，业主共同决定解聘物业需提前60日发送书面通知，高空抛物、建筑物脱落坠落类的责任边界可直接对照法定条款算清经营成本账。所有规则为物业服务行业通用的经营硬尺，无地域差异，可直接用于小区住宅、商业物业的日常决策。

用经营本把这组数对一遍

关键数字（带出处）

• 指标：物业费催交合规红线；数字：不得通过停止供电、供水、供热、供燃气的方式催收物业费；业主不得以未接受物业服务为由拒付已按约提供服务对应的费用；来源：《民法典》第944条（2021年1月1日施行）
• 指标：逾期物业费合法追讨路径；数字：书面催告并给予合理缴费期限，期限届满仍未缴费的，可通过起诉或仲裁方式追讨；来源：《民法典》第944条（2021年1月1日施行）
• 指标：解聘物业的法定通知要求；数字：业主依法共同决定解聘的，需提前六十日书面通知（合同另有约定除外）；来源：《民法典》第946条（2021年1月1日施行）
• 指标：高空抛物致损责任划分；数字：优先由实际侵权人承担责任；经调查难确定侵权人的，由可能加害的建筑物使用人补偿（补偿后可向侵权人追偿）；物业未采取必要安保措施的需承担对应责任；来源：《民法典》第1254条（2021年1月1日施行）
• 指标：建筑物部件脱落坠落责任判定；数字：所有人、管理人、使用人无法证明自身无过错的，需承担侵权责任，赔偿后可向实际责任人追偿；来源：《民法典》第1253条（2021年1月1日施行）
• 指标：经营公共场所管理者安保责任；数字：未尽安保义务致损需承担直接侵权责任；第三人致损时，管理者未尽安保义务的需承担相应补充责任，担责后可向第三人追偿；来源：《民法典》第1198条（2021年1月1日施行）

老板问得最多的

1. 物业费催收能不能停水电逼业主交钱？

这是物业经营的绝对红线，触碰就要承担额外的侵权赔偿责任。根据《民法典》§944条的规则，只要物业已经按合同约定提供了服务，业主不能以“没住、没主动接受服务”为理由拒付物业费；但催费过程中严禁用停供方式施压，正确的操作路径是先发书面催告，给业主留出合理的缴费期限，到期还不缴费的，直接走起诉或仲裁流程追费即可，每一笔欠费的账目都能清晰核对。

2. 业委会要解聘现有物业，需要提前多久发通知？

根据《民法典》§946条的统一规则，只要是经过业主依法共同表决通过的解聘决定，需要提前六十日给物业公司发送书面通知（如果物业服务合同里对通知期限有特殊约定的，按合同约定执行），口头、零散的线上消息不算有效送达，避免因程序瑕疵影响项目交接节奏。

3. 小区发生高空抛物砸到人，物业要不要赔？

责任边界可以拆成三层算成本账：第一，公安部门会第一时间调查找到实际抛物的侵权人，所有损失由侵权人全额承担；第二，如果穷尽调查还是找不到具体侵权人，除了能举证证明自己当时没有抛物可能的业主，其他可能加害的建筑物使用人需要先给受害人做补偿，之后找到侵权人可以再把钱追回来；第三，物业作为小区的管理者，如果没装高空抛物监控、没做提示巡查这些必要的安全保障措施，没做到位的部分就要承担对应的安保责任。

4. 小区外墙瓷砖、空调外机掉下来砸伤人，责任怎么划？

对照《民法典》§1253条的过错推定规则，谁是这个建筑部件的所有人、管理人、实际使用人，谁就要拿出证据证明自己已经尽到了定期检查、维护的义务，拿不出证据的就要承担对应的侵权赔偿责任；赔完之后如果查到是维保、施工方的责任，已经赔的钱可以向实际责任人追偿，不需要全额自担损失。

5. 商业物业项目里顾客在公共区域受伤，物业要承担多少责任？

根据《民法典》§1198条的规则算清责任占比：如果是物业没做地面防滑提示、没安排安保巡逻这些直接导致顾客受伤的，物业要承担对应的侵权责任；如果是第三方的行为直接造成顾客受伤的，先由第三方承担全部赔偿责任，物业要是没尽到基本的安保义务，就承担对应的补充责任，赔完之后可以找第三方追偿。对照经营本整理的全国统一规矩，如果需要逐笔核对项目的催费流程、解聘通知的合规要求，帮我对物业催费和解聘规矩。

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